Эксперты: ипотека в 2025 году останется недоступной большинству россиян

МОСКВА, 27 дек - РИА Новости. Основным драйвером на ипотечном рынке в 2025 году будут льготные программы, а рыночные ставки будут оставаться высокими, из-за чего кредит на покупку жилья на рыночных условиях останется недоступным для большинства заемщиков в России, считают опрошенные РИА Новости эксперты. Условия по рыночным программам будут оставаться недоступными для большинства россиян на протяжении всего 2025 года, однако по мере снижения ключевой ставки ситуация будет улучшаться с каждым новым этапом смягчения денежно-кредитной политики, заявил руководитель аналитического центра "Дом.РФ" Михаил Гольдберг. "Семейная ипотека и другие госпрограммы продолжат оставаться основным драйвером спроса на ипотечном рынке, а их доля в совокупной выдаче продолжит расти", - уверен он. Отмена массовой льготной ипотеки под 8% стала главным событием на рынке жилья в уходящем году. Эксперты считают, что действие этой программы негативно отразилось на ценовой доступности жилья, а с ее отменой власти опоздали. "Можно констатировать, что отмена массовой льготной ипотеки действительно запоздала, если бы эти программы удалось свернуть в 2023 году, как на этом настаивал Банк России, то последствия для рынка были бы более мягкими, был бы маневр для поэтапного выхода из них, к 2024 году этих маневров уже не осталось и пришлось действовать резко и жестко", - согласен первый заместитель гендиректора агентства "Эксперт РА" Александр Сараев. Рынок предвидел это решение и готовился к нему. На июнь пришелся пик заявок по льготной ипотеке. Заемщики торопились "запрыгнуть в последний вагон". По данным ЦБ, в июне 2024 года выдачи ипотеки выросли на 44% относительно мая, до почти 790 миллиардов рублей. "2024 год начался с бума, с повышенной активности населения по приобретению жилья. Активность была вызвана ожиданиями по истечению срока действия самых популярных ипотечных программ с господдержкой. В итоге люди оказались правы", - рассказала эксперт по фондовому рынку "БКС Мир инвестиций" Людмила Рокотянская. Госпрограмма массовой льготной ипотеки под 8% была запущена в апреле 2020 года для поддержки строительной отрасли и граждан в период пандемии коронавируса. Изначально ее действие было рассчитано до 1 ноября 2020 года. Однако впоследствии правительство четырежды продлевало программу. По данным ЦБ, за период ее действия было выдано 1,6 миллиона кредитов на 6,1 триллиона рублей – рекорд среди всех программ господдержки. Это почти четверть всех выданных жилищных кредитов в РФ. Банк России неоднократно критиковал программу, предупреждая о рисках формирования ипотечного пузыря, так как она не столько повышает доступность жилья для граждан, сколько разогревает цены на рынке новостроек. Регулятор призывал сохранить лишь адресные ипотечные программы. Что в итоге и было сделано. Другие льготные ипотечные программы: семейная, сельская, дальневосточная, арктическая ипотека, а также программа для IT-специалистов сохранились, хотя условия по ним были ужесточены. Жители Москвы и Московской области, а также жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области по семейной ипотеке могут получить до 12 миллионов рублей, жители остальных регионов – до 6 миллионов рублей. Вследствие этого банки стали чаще выдавать комбинированную ипотеку – часть кредита по льготной программе, а часть суммы по ставке, которая может превышать даже рыночную стоимость ипотеки. Ужесточились и условия по обычной розничной ипотеке: первоначальный взнос теперь в большинстве банков составляет 50% от стоимости жилья, но в ряде случаев его можно снизить до 20,1% (по объектам некоторых застройщиков, оплате девелоперами комиссии). По данным ЦБ, ипотека на новостройки в России с первоначальным взносом до 20% в третьем квартале практически не выдавалась - за год доля таких кредитов упала до 2%, в то время как годом ранее их доля составляла 59%. В свою очередь минимальные ставки по рыночной ипотеке после серии повышений Центробанком ключевой ставки начали превышать 28% годовых. Продажи жилья снизились, цены тоже пошли вниз. Хотя даже в таких условиях люди продолжают брать кредиты. Согласно прогнозу "Дом.РФ", если ключевая ставка в 2025 году составит 20% и выше, то выдача ипотеки останется низкой – по итогам 2025 года банки предоставят 1-1,2 миллиона ипотечных кредитов на сумму около 3,5-4 триллионов рублей, что будет соответствовать уровню 2022 года. По прогнозам "Эксперт РА", вероятный общий объем ипотечных выдач в следующем году также находится в диапазоне 3,5-4 триллионов рублей, а приблизить выдачи к верхней границе этого диапазона могут новые адресные льготные программы. С точки зрения цен в номинальном выражении - они будут оставаться на текущих уровнях (в отдельных регионах возможно умеренное снижение), но в реальном выражении с учетом инфляционной корректировки цены будут ниже, чем в этом году, отмечают эксперты. "Рынок недвижимости в 2025 году будет зависеть в первую очередь от общих денежно-кредитных условий в стране. ЦБ заявляет, что собирается удерживать ключевую ставку на высоком уровне достаточно долго - для рынка недвижимости это негатив", - считает Рокотянская из "БКС Мир инвестиций". По ее мнению, основную поддержку ипотечному рынку продолжит оказывать программа "Семейная ипотека", на которую сейчас приходится 85% всей выдачи ипотеки с господдержкой.