Эксперты объяснили, можно ли повысить аренду жилья по действующему договору

Рост цен на аренду заставляет владельцев квартир, особенно тех, кто уже давно сдает жилье одному и тому же арендатору, задуматься о том, чтобы поднять стоимость до рыночной. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, возможно ли сделать это до окончания срока действия договора и что стоит прописать в нем, чтобы в дальнейшем не пришлось уговаривать нанимателя принять новые условия.Аренда однокомнатных квартир в крупнейших городах России, по данным "Мира квартир", подорожала за год почти на треть – до 26,4 тысячи рублей в месяц.При этом средняя стоимость аренды квартиры в Москве значительно выросла еще в августе-сентябре прошлого года – примерно на 20–25%, и оставалась высокой с января 2024-го, отмечает замдиректора управления аренды квартир "Инком-Недвижимость" Оксана Полякова."Новая волна подорожания пришлась на август в связи с сезонным увеличением активности нанимателей – в среднем цены выросли на 5–10%. В сентябре рост продолжился в том же диапазоне, в октябре-ноябре ставки найма в Москве еще увеличились на 1–3 тысячи рублей", – рассказывает она.Сейчас, по данным "Циана", средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет уже 68 тысяч рублей, двухкомнатной – 113,5 тысячи, а трехкомнатной и вовсе 160 тысяч. Это существенно выше, чем годом ранее.* По данным "Циана"При этом немало нанимателей жилья в Москве снимают его уже давно, поэтому платят гораздо меньшие деньги.Глядя на растущие цены, часть собственников хочет увеличить стоимость аренды до рыночного уровня, констатирует руководитель отдела аренды офиса "На Николоямской" агентства недвижимости "Миэль" Ольга Яцевская.Возможно ли поднять плату до истечения срока действующего договора?Так что в ситуации, когда владелец квартиры хочет увеличить стоимость в одностороннем порядке, а наниматель против, расторгнуть договор не получится. Сделать это можно лишь в том случае, если в договоре найма предусмотрен соответствующий пункт. А в стандартных договорах его обычно нет, указывают эксперты.Поменять размер арендной платы до окончания срока действия договора, согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, можно по соглашению сторон, говорит адвокат Екатерина Тютюнникова."В принципе сейчас, если ставка повышается до рыночной, наниматели соглашаются на новые условия", – рассказывает Полякова.По ее словам, они прекрасно понимают, что по истечении срока договора им все равно либо придется платить больше, либо съезжать с квартиры и отправляться на поиски нового жилья.Для того чтобы зафиксировать новую стоимость аренды, собственник квартиры должен подписать с нанимателем дополнительное соглашение к договору найма жилья.Вот, что, по словам старшего партнера "Неделько и партнеры" Ольги Саутиной, обязательно должно присутствовать в документе:Если меняется размер арендной платы по договору, заключенному на срок один год и более, то дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации. В этом случае в допсоглашении нужно указать, кто именно из сторон будет обращаться с заявлением о госрегистрации, говорит Саутина.Юристы рекомендуют изначально включать в договор найма условие, позволяющее в дальнейшем повысить стоимость аренды жилья до истечения срока документа.Для этого есть несколько возможных вариантов:Вариант 1 – зафиксировать размер арендной платы в разные периоды аренды;В этом случае договор изначально предусматривает увеличенные ставки размера арендной платы и никаких действий по их увеличению не требуется. Кроме того, размеры ставки могут меняться в течение года без ограничений, говорит Саутина.Вариант 2 – прописать, что арендная плата индексируется в зависимости от уровня инфляции.В такой ситуации в договоре необходимо четко прописать основания для возможного увеличения размера арендной платы: коэффициент инфляции по РФ или по отдельному региону по данным Росстата.Также изменение стоимости аренды можно поставить в зависимость и от других экономических показателей – повышения ключевой ставки Банком России на определенное количество процентных пунктов, изменения курса валюты и т.д.Вариант 3 – указать в договоре, что ставка аренды повышается при ремонте, оплаченном собственником, или при улучшении транспортной доступности – к примеру, рядом с домом открылась новая станция метро.В договоре можно прописать увеличение стоимости аренды как в виде твердой суммы – к примеру, на 10 тысяч рублей, так и в виде процента.В договоре также нужно прописать и другие важные моменты:Так, по словам Саутиной, лучше указать, что об изменении стоимости аренды собственник квартиры уведомляет нанимателя, направляя ему соответствующего уведомление в срок не позднее, чем за 30 дней до даты изменения размера платы.Проинформировать арендатора можно как электронным письмом, так и сообщением в мессенджере с прикрепленным к нему уведомлением, либо при личной встрече. Но лучше всего, если это будет сделано заказным письмом с уведомлением, направленным Почтой России, советует член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.В уведомлении обязательно должны содержаться следующие данные:В том случае, если в договоре найма будет прописана возможность изменять стоимость арендной платы до срока его истечения, собственник сможет гибко менять стоимость аренды, не дожидаясь окончания этого срока и не уговаривая нанимателя согласиться на новые условия.