Эксперты оценили масштабы "потребительского экстремизма" на рынке жилья

Участники рынка недвижимости расходятся в оценках масштабов такого явления, как "потребительский экстремизм": застройщики полагают, что он приобрел массовые масштабы, а приемщики, юристы и некоторые депутаты полагают, что большинство претензий покупателей обоснованы из-за низкого качества строительства в России. Они рассказали РИА Недвижимость о том, какие пути решения проблемы видят на сегодняшний день.Понятие "потребительский экстремизм" очень условное, оно не содержится ни в одном российском законе, отмечает юрист группы "Яковлев и партнеры" Анастасия Асабина. Обычно его используют застройщики, когда говорят о желании потребителей обогатиться за их счет, то есть взыскать большую сумму, но не потратить ее на устранение дефектов, рассказывает юрист.В целом у дольщика может быть два вида претензий к застройщику: по срокам сдачи жилья и по качеству строительных работ, отмечает адвокат коллегии адвокатов "Северный Рим" Ольга Крылова. Когда говорится об "экстремизме" в этой сфере, то речь идет именно о приемке квартир в новостройках.Большинство участников рынка признают, что это явление на рынке сегодня действительно есть, но сильно расходятся в оценке его масштабов.По этому вопросу ранее высказывался и Минстрой России. В министерстве видели проблему и предлагали создать перечень замечаний, которые критически влияют на качество новостройки и позволяют покупателю не принимать квартиру. Однако Роспотребнадзор тогда не счел проблему излишне придирчивых покупателей жилья значимой для рынка и инициативу не поддержал. На момент публикации материала Минстрой не сообщил РИА Недвижимость свою актуальную позицию по теме "потребительского экстремизма".Сегодня застройщики утверждают, что случаи "потребительского экстремизма" на рынке стали массовыми."Потребительский экстремизм" распространен во всех городах, где строится много жилья класса "стандарт", отмечает руководитель портала "ЕРЗ.РФ" Кирилл Холопик. На сегодняшний день в этом сегменте готовы предъявлять претензии к качеству строительства до 50% дольщиков. За последние три года доля таких людей, по его данным, увеличилась в пять раз.При этом в комфорт-классе доля "экстремистов" доходит до 10%, в бизнес-классе таких людей почти нет, добавляет Холопик.В региональном разрезе "экстремисты" особенно активны в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге, говорят участники рынка. Например, в Московском регионе в суд обращаются более половины клиентов новостроек, в то время как в некоторых других регионах только несколько процентов, рассказали в пресс-службе компании "Самолет".Рост количества претензий покупателей к девелоперам связан с тем, что люди сегодня приходят на осмотр квартиры с профессиональным приемщиком, говорит Холопик. По оценкам ЛСР, доля таких покупателей при приемке квартир достигает 90-95%.На рынке даже присутствуют юридические компании, которые специально ищут в домовых чатах собственников квартир, высказывающих какие-либо претензии к качеству жилья, говорит гендиректор агентства недвижимости Cosmopolis Finance Дмитрий Шапцев. Такие посредники связываются с дольщиками и уговаривают их подать в суд на застройщика для получения компенсации, даже если раньше человек принял квартиру и в целом был доволен. То есть, по сути, отдельные юристы специально ищут сомневающихся и склоняют их к решению споров со строительными компаниями через суд, рассказывает эксперт.Еще одна схема работы: юридические компании собирают дольщиков в групповые чаты, а там дают им по шаблону предъявить претензии, говорят участники рынка.Юридические фирмы, которые судятся с застройщиками от лица клиентов, забирают себе около половины присужденной суммы штрафа, добавляют в "Самолете".Холопик описывает стандартную схему действий покупателя квартиры при "потребительском экстремизме":"Дольщик никогда не просит устранить недостаток, всегда выдвигается требование денежной компенсации, которое несоразмерно со стоимостью его устранения. Сначала "эксперт" завышает размер дефекта, затем завышает стоимость устранения. Застройщик не соглашается с такими суммами, которые могут быть выше разумных в пять-десять раз. В итоге покупатель идет в суд.Суд принимает решение, основанное на позиции "нет оснований не доверять эксперту". Пока идет суд, набегает огромная неустойка, которая до 1 сентября составляла 365% годовых, а после 1 сентября двойную ключевую ставку (42% годовых). На неустойку еще добавляют 50% штрафа, услуги эксперта (от 50 тысяч рублей) и моральный вред (от 10 тысяч рублей)".Количество претензий к застройщикам со стороны покупателей, по словам Холопика, увеличилось в том числе и потому, что на рынке стало продаваться больше квартир с отделкой, а, значит, всегда найдется, к чему предъявить претензии.Кроме того, увеличившийся объем претензий влияет на то, что многие застройщики начинают отказываться от отделки в своих новых проектах, чтобы свести к минимуму финансовые претензии дольщиков.В свою очередь многие участники рынка говорят о том, что качество строительства в России в целом невысоко и очень часто претензии покупателей являются обоснованными, так что случаи "потребительского экстремизма" на рынке не имеют массового характера."Уверенно можно сказать, что качество строительства, особенно в массовом сегменте, сегодня очень низкое и практически к каждому помещению есть претензии", – отмечает зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.Судебная практика позволяет проиллюстрировать степень недовольства покупателей качеством жилья в том или ином проекте, добавляет юрист практики правового сопровождения предпринимательства бюро адвокатов "Де-юре" Юлия Щипцова. Например, на одном из объектов на 1,3 тысячи квартир, по ее словам, было подано около 500 исковых заявлений от покупателей жилья. И большинство претензий были разумными.В 2024 году в Москве было зарегистрировано более 5 тысяч судебных дел, связанных с недовольством качеством построенного жилья, добавляет эксперт по гражданско-правовым спорам Александра Зелинко.По всей России это порядка 24 тысяч дел, говорит Щипцова. Помимо Московского региона, наиболее активные регионы – это Санкт-Петербург, Татарстан, Свердловская область, перечисляет Зелинко.И раз суды приняли к рассмотрению такие иски и вынесли по ним решение в пользу дольщиков, значит они обоснованы по праву, добавляет управляющий партнер юридической компании "Правый берег", арбитражный управляющий Радмила Радзивил.Средний срок судебного разбирательства "покупатель против застройщика", по словам Разина, составляет от 6 до 12 месяцев. Это достаточно долго, и не каждый готов пойти на такой небыстрый процесс ради обогащения.Разворотнева считает, что с учетом обоснованности большинства претензий со стороны покупателей к застройщикам говорить о "потребительском экстремизме" не очень корректно.Так что в суды люди чаще всего обращаются от безнадежности, когда попытки устранить замечания силами застройщиков не приводят к ожидаемым результатам, констатирует депутат.В связи с тем, что участники рынка кардинально расходятся в своем отношении к самому понятию "потребительского экстремизма", способы выхода из ситуации они видят прямо противоположные."По моему мнению, нужно усиливать защиту потребителей. В том числе подписывать акты сдачи-приемки не только помещений, но и общедомового имущества, территории", – говорит Разворотнева.По ее словам, сейчас закон не дает новым собственникам проверять качество общедомового имущества, в том числе паркингов.Другие же участники рынка, прежде всего застройщики, хотели бы четкой законодательной регламентации всех процедур при приемке квартиры, в частности регулирования деятельности профессиональных приемщиков.По словам Холопика, пути решения проблемы должны быть следующие:"Потому что сейчас все это напоминает снежный ком: свои потери в судах застройщики компенсируют в стоимости квадратного метра в следующих проектах", – говорит Якубовский.А страдает в итоге конечный покупатель, резюмирует он.