Юристы рассказали, какие участки нельзя продать в 2025 году

В России есть немало земельных участков, с продажей которой у их владельцев могут возникнуть серьезные проблемы. Неразмежеванные участки, площадки с неоформленной собственностью и обременением – юристы рассказали сайту "РИА Недвижимость", какую землю в России не получится продать в 2025 году.С 1 марта 2025 года в России стало невозможно зарегистрировать сделку с земельными участками, если их границы не внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Соответствующие изменения были внесены в статью 26 №218-ФЗ "О регистрации недвижимости".Причиной запрета на регистрацию сделок в случае с отсутствием границ участка, как разъяснили в Росреестре, стали проблемы с определением того, где земля в действительности находится и какой является ее площадь. Также имели место случаи, когда продавец показывал покупателю чужой земельный участок или объяснял, что в него входит территория, которая не является его частью.С 1 марта Росреестр продолжает принимать документы для регистрации, но в случае отсутствия в ЕГРН сведений о границах земельных участков учетно-регистрационные действия будут приостановлены до того момента, пока в ЕГРН не появятся данные о границах владений.Если у владельца земли или его покупателя есть сомнения в том, что она не размежевана и сведения о ее границах не внесены в ЕГРН, можно проверить это, обратившись к публичной кадастровой карте. Чтобы получить сведения о границах участка (или их отсутствии), необходимо ввести его кадастровый номер или адрес. Также собственник может заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, в которой также содержатся эти сведения.Если выяснится, что границы участка не определены, необходимо заказать план межевания у кадастрового инженера, советует управляющий партнер адвокатского бюро "Юг" Юрий Пустовит. В Росреестре рекомендуют перед заключением договора на проведение кадастровых работ проверить сведения об их исполнителе в государственном реестре кадастровых инженеров."Специалист выезжает на место и проводит необходимые замеры и расчеты. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Следующий этап – ознакомление с результатами замеров. Далее идет процесс согласования границ с владельцами смежных участков", – разъясняют в пресс-службе Росреестра, добавляя, что деятельность таких специалистов регламентируется статьей 39 Закона № 221-ФЗ.В итоговом межевом плане будут указаны координаты границ, которые затем Росреестр перенесет в ЕГРН. После этого участок будет считаться поставленным на кадастровый учет и с ним можно совершать любые сделки, резюмирует Пустовит.На практике нередки и ситуации, когда оказывается, что о земельном участке вовсе нет никаких данных в ЕГРН. В этом случае, конечно, продать его будет невозможно. Ведь статья 37 Земельного кодекса РФ говорит о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Узнать об отсутствии подобных сведений можно, заказав выписку из ЕГРН.В этом случае перед совершением сделки нужно зарегистрировать свое право собственности на земельный участок в Росреестре и внести в ЕГРН данные о нем. Сделать это можно, подав заявление на сайте ведомства.К заявлению надо будет приложить документы, подтверждающие право собственности на участок, например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда.Для этого достаточно будет предоставить, например, выписку из похозяйственной книги, которая имеется в органе местного самоуправления, уточняют в Росреестре. Именно эта выписка и будет признана документом о праве на участок.Если же земля досталась в наследство, но в свое время умерший не оформил свои права должным образом, соответственно, свидетельство о праве на наследство не было получено, то придется обращаться в суд, рассказывает Спиридонова. В частности, нужно подавать иск об установлении факта принятия наследства и признании права собственности на участок.Препятствием для продажи земельного участка станут и наложенные на него обременения – чаще всего это ипотека и запрет на совершение регистрационных действий, установленный Федеральной службой судебных приставов. В таких ситуациях Росреестр сначала приостановит регистрацию сделки, а затем откажет в ее регистрации вплоть до устранения проблемы, предостерегает Жолобова.Узнать об обременениях можно, попросив у продавца выписку из ЕГРН о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости. В этом документе будет информация об ограничениях, которые наложены на недвижимость и сроках их снятия.Самое частое обременение – это ипотека. Если на участок наложено подобное ограничение, то продать его без участия банка нельзя, а сама возможность провести подобную сделку зависит от конкретного банка, говорит Спиридонова.По словам юристов, здесь есть два возможных варианта: покупатель гасит долг продавца по ипотеке либо переоформляет кредит на себя (некоторые кредитные организации позволяют продать ипотечные земельные участки через перезалог имущества). В обеих ситуациях владелец участка впоследствии должен обратиться в Росреестр с документами из банка, после чего данные об обременении будут удалены или в них будет внесено изменение.Что же касается ограничительных мер ФССП, то снять их можно, только решив исходную проблему, в результате которой они появились, объясняет Жолобова. К примеру, погасив долги, необходимо обратиться к судебным приставам с заявлением о прекращении исполнительного производства. Пристав направит информацию в Росреестр, и соответствующая запись об ограничениях будет удалена, что позволит в будущем зарегистрировать сделку с землей. Как правило, это происходит в течение трех рабочих дней после того, как информация от приставов поступит в Росреестр, уточняет Жолобова.