Эксперты: налоговая усилила контроль за арендаторами жилья в России

Федеральная налоговая служба (ФНС) в последние годы существенно ужесточила контроль за арендодателями на предмет уплаты ими налогов с доходов от сдачи жилья, рассказали РИА Недвижимость эксперты, отметив, что теперь служба получает информацию не только от обиженных арендаторов и соседей, но и от банков, порталов объявлений, правоохранительных и госорганов, включаяРосреестр.По словам старшего налогового консультанта TaxCompliance Анастасии Аржановой, Федеральная налоговая служба сегодня значительно более придирчиво и тщательно подходит к проверкам арендодателей, чем раньше.Сегодня налоговики, отмечает Аржанова, получают информацию из широкого круга источников. Это банки, порталы объявлений, правоохранительные и государственные органы.Так, например, в ФНС в автоматическом режиме, согласно статье 86 Налогового кодекса РФ, идут данные обо всех поступлениях на счета и карты физических и юридических лиц. Система ищет регулярные поступления, характерные для арендных платежей, уточняет она.Налоговая также мониторит крупные порталы с объявлениями о недвижимости, добавляет консультант.При этом, как пояснили в пресс-службе "Циана", у порталов объявлений нет обязанности предоставлять данные в ФНС. Однако даже простой мониторинг публикаций на таких сайтах позволяет налоговым органам легко определить, кто предлагает жилье, на каких условиях, и часто – кто именно является собственником, отмечает руководитель департамента аренды агентства недвижимости "Миэль" Мария Жукова. В результате налоговики могут сопоставить информацию из объявлений с данными о доходах владельца квартиры, говорит Аржанова.Еще важными источниками информации для налоговых органов, по словам Аржановой, являются Росреестр и МВД, территориальные органы которого ведут регистрационный учет людей по месту жительства.Договор аренды квартиры, заключенный на год и более, подлежит регистрации в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), обращают внимание в пресс-службе Росреестра. В выписке из ЕГРН такие сведения отображаются как обременение.С 1 октября 2024 года Росреестр обязан (пункт 4 статьи 85 Налогового кодекса РФ) предоставлять в ФНС сведения о зарегистрированной недвижимости, правах и зарегистрированных сделках с ней, а также о владельцах такого имущества, подчеркивают в ведомстве. В том числе речь идет и о зарегистрированных договорах аренды.Повышенное внимание к зарегистрированным в Росреестре договорам аренды, является фактором того, что люди стараются заключать договоры сроком менее чем на один год.На сегодняшний день, по словам Качнова, достаточно сложно оценить соотношение зарегистрированных и незарегистрированных договоров. По данным пресс-службы Росреестра, с января по июль 2025 года ведомство зарегистрировало 5,7 тысячи договоров, связанных со сдачей жилья в аренду физлицам и юрлицам. Больше всего таких договоров между физическими лицами было зарегистрировано в Московской области (1795 договоров), в Москве (934 договора) и Ханты-Мансийском автономном округе (282 договора). При этом, по данным госкомпании "Дом.РФ", изучившей статистику "Циана", на 1 августа 2025 года число активных объявлений о сдаче квартир в России составило около 89 тысяч.В некоторых случаях внимание налоговых органов может привлечь даже сам факт владения несколькими объектами недвижимости, акцентирует Аржанова. По ее словам, владелец двух и более квартир автоматически попадает в зону повышенного внимания ФНС.По словам Качнова, уже есть прецеденты, когда налоговая делала массовую рассылку для владельцев нескольких квартир, в которых призывала их подать налоговую декларацию и заплатить налог с дохода от сдачи жилья в аренду.Ну и безусловно, до сих пор важным источником информации для ФНС остаются обиженные арендаторы и соседи, говорит Жукова.Обращение от арендатора станет сигналом для налоговиков для проверки собственника квартиры. А при наличии договора аренды и документов, подтверждающих регулярный перевод денег владельцу жилья, доказать факт неуплаты налогов будет достаточно просто.Причем для работы с такими источниками информации Минфин рекомендовал региональным и муниципальным органам власти создавать горячие линии для приема сообщений о нелегальной сдаче жилья, сообщает Качнов.В условиях все более тщательного контроля со стороны налоговых органов за арендодателями эксперты советуют собственникам жилья все же легализовать свои доходы. Тем более что на сегодняшний день есть разные налоговые режимы, которые подойдут тем или иным людям в зависимости от размера дохода.В данном случае арендодатель рассчитывает НДФЛ с полученного общего дохода за год (не только от сдачи квартиры в аренду) в декларации формы 3-НДФЛ, которую представляет не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Заплатить налог он должен в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.Собственник жилья, сдающий его аренду, также может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и применять упрощенную или патентную системы налогообложения.Налоговые ставки при УСН (статья 346.20 Налогового кодекса РФ) составляют 6% (при выборе объекта налогообложения "доходы") или 15% ("доходы, уменьшенные на величину расходов", то есть налог платится с разницы между выручкой и затратами). Платить нужно частями – авансами – каждый квартал.При патентной системе налоговая ставка составляет 6% (статья 346.50 Налогового кодекса РФ).Дополнительно индивидуальные предприниматели, в том числе применяющие УСН или патентную систему, уплачивают страховые взносы, составляющие около 45-55 тысяч в год.При выборе подобной системы налогообложения ставка налога составляет 4% при сдаче жилья в аренду физическому лицу или 6%, если арендатор является юрлицом или индивидуальным предпринимателем (статья 10 федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Самозанятые обязаны ежемесячно уплачивать налог на профессиональный доход, размер которого рассчитывается автоматически, не позднее 28 числа.При таком режиме налогообложения не нужно предоставлять отчетность в ФНС, все общение с налоговыми органами происходит дистанционно: через портал "Госуслуги", мобильное приложение ФНС России, через личный кабинет на сайте ФНС или через банк.Что же грозит тем, кто не заплатил налог с дохода от сдачи квартиры в установленный срок? Уже со дня, следующего за последним установленным для уплаты, на сумму неуплаченного налога за каждый день просрочки начнут начисляться пени. Их размер зависит от действующей ставки рефинансирования Банка России, на сегодняшний день она составляет 18%.Кроме того, за несвоевременную уплату налога предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы. Если будет выявлено, что неуплата совершена умышленно, сумма штрафа может возрасти до 40%.Когда налогоплательщик не погашает задолженность добровольно, налоговая инспекция может обратиться в суд с иском о взыскании неуплаченной суммы налога, пени и штрафа. На основании решения суда судебные приставы-исполнители получают право на принудительное взыскание задолженности. Такие действия включают в себя:Она рекомендует арендодателям подобрать подходящий для каждой конкретной ситуации режим налогообложения (самозанятость, НДФЛ, УСН, патент) и легализовать свои доходы. Ведь добровольное декларирование и уплата налогов, по словам консультанта, в конечном итоге окажутся выгоднее, чем штрафы от налоговой.