Эксперты: покупатели новостроек в Москве могут переключиться на Подмосковье

Изменение условий льготной ипотеки с 1 октября привело к краткосрочному всплеску спроса на новостройки в Москве в конце сентября, но по итогам девяти месяцев число сделок в этом сегменте упало более чем на 30%, в том числе за счет перехода покупателей на вторичный рынок, рассказали РИА Недвижимость эксперты. До конца года они ждут продолжение перетока спроса на вторичку, а также роста интереса покупателей к более доступным новостройкам Новой Москвы и Подмосковья.Число сделок с новостройками Москвы за восемь месяцев, по данным главного аналитика "Циана" Алексея Попова, сократилось в годовом выражении на 36% – до 35,3 тысячи договоров долевого участия (ДДУ). По предварительным данным, в сентябре было заключено еще 4,9 тысячи ДДУ – на 25% больше, чем в августе.Вместе с тем директор направления "Новостройки" агентства "Инком-Недвижимость" Валерий Кочетков фиксирует всплеск спроса на первичном рынке Москвы в последние дни сентября после объявления новых правил по семейной ипотеке. По данным Попова, число выданных кредитов в конце сентября выросло на 30% по сравнению с показателями августа."После объявления об ужесточении правил семейной ипотеки часть застройщиков уже предприняли меры по поддержанию спроса: кто-то предлагает срок кредитования по субсидированной ставке на 30 лет вместо 15, кто-то предлагает сохранить 6% ставку, видимо, тоже за счет субсидирования от застройщика. Семейная ипотека по новым правилам больше всего затронет более значительную часть аудитории семейных покупателей, это семьи с одним-двумя детьми, поэтому застройщики стремятся сохранить их заинтересованность в покупке квартиры", – рассказала Доброхотова.Недоступность льготной ипотеки и ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем, который, по словам директора по развитию Est-a-Tet Романа Родионцева, достигает почти 50%, стимулирует исход покупателей на вторичный рынок. Средневзвешенная цена предложения в третьем квартале 2026 года, по его данным, составляла 602,7 тысячи за "квадрат" в сегменте готового жилья и 883,9 тысячи рублей за квадратный метр в сегменте новостроек с учетом элитного сегмента.В отличие от переоцененного рынка московских новостроек, где продажи остаются в целом провальными, вторичка, прежде всего за счет перетока покупателей с первичного рынка, чувствует себя относительно стабильно, отметил руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.Спрос в этом сегменте поддерживает и продолжающийся процесс вывода денег с банковских депозитов, которые направляются на покупку недвижимости, после постепенного снижения ключевой ставки Банка России и, соответственно, снижения ставок по вкладам, добавила глава департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ Супермаркет недвижимости" Елена Чегодаева.На вторичном рынке также выросла доля ипотечных сделок – с начала года она увеличилась в два раза и составляет в сентябре 40%, рассказала Чегодаева. По словам риелтора Евгения Коноплева, это по-прежнему чаще всего короткие кредиты, которые используются как "возможность перехватить денег у банка".В результате число переходов прав на вторичном рынке жилья Москвы за восемь месяцев, по данным "Циана", составило 89,5 тысячи (+4% за год), в сентябре же, по предварительным подсчетам, было заключено еще 11,5 тысячи договоров купли-продажи (+5-7% к показателю августа).Вторичные квартиры в столице, по словам Попова, теперь продаются быстрее. За год срок экспозиции снизился на 24 дня – среднее объявление сейчас находится в базе 87 суток.Активный спрос на московское вторичное жилье сказался на ценах – средневзвешенная цена предложения, по статистике "Циана", выросла за год на 16% – до 430 тысяч рублей за квадратный метр. При этом уровень скидок, которые готовы давать продавцы, по сравнению с началом года сократился в два раза и составляет не более 3-5%, добавила Чегодаева.Эксперты ожидают, что до конца текущего года московский рынок новостроек будет находиться в сложном положении, тогда как вторичное жилье будет пользоваться повышенным спросом.Учитывая ужесточение условий по семейной ипотеке, Родионцев ждет дальнейшее снижение количества ипотечных сделок и спроса на первичном рынке. По оценкам Попова, по итогам 2026 года число сделок может упасть на 25-30% от средних показателей.Для семей с одним ребенком ежемесячный платеж по семейной ипотеке по новым условиям вырастет в два раза, так что им придется выбирать более дешевые варианты, добавила Чегодаева.В свете этого глава управления маркетинговых исследований и аналитики "Главстроя" Елизавета Родина ждет усиления перетока покупателей новостроек на более доступную периферию.Вместе с тем цены на новостройки в Москве навряд ли пойдут вниз: проекты застройщиков реализуются по заранее согласованным с банками финансовым моделям для обеспечения покрытия проектного финансирования, поэтому ценовая коррекция неприемлема для застройщиков, отметил Родионцев. Попов полагает, что цены предложения в этом сегменте жилья до конца года будут колебаться на сегодняшних уровнях.Вторичный же рынок продолжит получать несостоявшихся покупателей новостроек, но, с другой стороны, и лишится той части продавцов, которые продают квартиру с прицелом на сделку на первичке, прогнозирует Попов. В результате число сделок по итогам года повторит показатели прошлого года. При этом цены предложения будут расти на 1,3-1,5% в месяц, считает он.