Комфорт и бизнес: какие классы жилья сегодня существуют в России

Комфорт, бизнес или вообще стандартное жилье – в этих характеристиках немудрено запутаться человеку, далекому от рынка недвижимости. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, каким параметрам на сегодняшний день должно соответствовать жилье в новостройках и на вторичном рынке, чтобы его можно было отнести к тому или иному классу.На законодательном уровне отличия классов жилья в России никак не закреплены, рассказывает директор по продажам Est-a-Tet Роман Соколов. Правда, для первичного рынка существует единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу) Российской гильдии риелторов, последняя редакция которой датирована 2020 годом.По этой методике жилье в российских новостройках делится на две основные группы: массовое и повышенного качества. В свою очередь массовое жилье делится на классы стандарт и комфорт, а жилье повышенного качества – на элитный сегмент и бизнес-класс.Но по факту застройщики сами позиционируют свои жилые комплексы как принадлежащие к определенному классу, говорит руководитель офиса "В Новых Химках" агентства недвижимости "Миэль" Юлия Львович."Ключевыми критериями здесь являются локация, качество строительных материалов, инфраструктура, транспортная доступность, уровень благоустройства территории и дополнительные сервисы комплекса", – рассказывает руководитель управления аналитики рынка и автоматизации данных компании Dogma Анна Кузнецова.Есть разница в классифицировании жилья и в зависимости от города. Так, например, московские новостройки на рынке недвижимости, по словам исполнительного директора "НДВ Супермаркет недвижимости" Татьяны Подкидышевой, относятся в основном к классам комфорт, бизнес, элит. Стандарт-класс здесь отсутствует, поскольку типовое жилье ушло с московского рынка недвижимости. Также используются подклассы, когда к той или иной категории добавляется "плюс" или "минус". В элитном сегменте выделяются отдельно новостройки классов премиум и делюкс.По ее словам, в сегментах премиум и делюкс отдельно позиционируются клубные дома, представляющие собой малоэтажный объект с небольшим количеством квартир, расположенный на закрытой территории с собственной инфраструктурой для жильцов."Однако некоторые застройщики могут назвать клубным домом даже объект комфорт-класса, если он представляет собой отдельно стоящее здание на охраняемой территории. Есть случаи, когда такие дома строятся даже в промзоне", – обращает внимание Львович.Одним из важных параметров для деления жилья в московских новостройках, по словам Подкидышевой, является фактор цены. Средневзвешенная цена квадратного метра в комфорт-классе в старых границах Москвы составляет 330 тысяч рублей, в бизнес-классе – 490 тысяч рублей, в премиальном сегменте - 960 тысяч рублей, в элит-классе – 2 миллиона рублей.В НДВ перечисляют и другие важные параметры для различных классов жилья в московских новостройках:– Любой район Москвы;– Монолит, улучшенная панель;– Нет ограничений по этажности;– Средняя площадь квартир – 52-54 квадратных метра.– Все районы, кроме локаций за МКАД;– Монолит, монолит-кирпич;– Нет ограничений по этажности;– Средняя площадь квартир – 58-62 квадратных метра.– Расположение внутри ТТК и Садового кольца;– Монолит, монолит-кирпич, кирпич;– Нет ограничений этажности;– Средняя площадь квартир – более 80 квадратных метров.– Внутри Садового кольца;– Монолит, монолит-кирпич, кирпич;– До десяти этажей;– Высококачественная дизайнерская отделка с использованием эксклюзивных материалов– Средняя площадь квартир – более 100 квадратных метров.Как уточняют в НДВ, делюкс – это точечные проекты в знаковых локациях, например, у Московского Кремля, с небольшим количеством предложения – всего 10-12 лотов.Сооснователь и совладелец группы "Родина" Антон Винер напоминает, что на протяжении многих лет именно локация была одним из самых ярких маркеров сегментов жилья в новостройках, но и в этом отношении произошли изменения.Если говорить о выделении классов жилья на вторичном рынке, то в этом сегменте создать четкую классификацию еще сложнее, говорят эксперты. Тут все зависит в основном не от качества квартиры, а от характеристик дома.По словам руководителя отдела аналитики и консалтинга "НДВ Супермаркет недвижимости" Елены Чегодаевой, в зависимости от даты постройки и материала дома есть следующая градация:– Старая и типовая советская панель;– "Сталинки" (старый советский кирпич);– Хрущевки (блочные);– Современный кирпич;– Современная панель;– Современный монолит-кирпич;– Свежая вторичка (от 2016 года).Особенно сложно дела обстоят, конечно, не со вчерашними новостройками, а с домами, которым уже как минимум 30-40 лет.Или, к примеру, дома, построенные в 1990-е и 2000-е годы и ранее позиционировавшиеся как премиум, сегодня могут не дотягивать даже до бизнес-класса. Современный комфорт-класс иногда строится интереснее, соглашается с ним управляющий директор офиса "В Новых Химках" агентства "Миэль" Леонид Львович.По словам Коноплева, для классификации жилья в старом жилом фонде используется, прежде всего, фактор цены. Для Москвы градация будет следующей:Все, что находится в этом ценовом промежутке, вообще не поддается никакой классификации, и здесь царит полный хаос, говорит Коноплев."Внутренняя же инфраструктура как фактор классификации на вторичном рынке вообще не используется. В этом сегменте рынка, например, нет закрытых дворов, или они представлены только в проектах 90-х годов", – отмечает Чегодаева.Фактор локации также не является определяющим, отмечает Чегодаева. Отнесение к тому или иному классу жилья и в конечном итоге стоимость, по ее словам, будет зависеть большей частью не от месторасположения дома, а от его серии, года постройки и текущего состояния жилья.Так что в целом классификация жилья в России до сих пор понятие достаточно относительное, при этом на рынке новостроек критерии более четкие, чем на вторичном рынке, особенно в старом жилом фонде. На вторичке, как отмечают риелторы, определяющим критерием становится цена, тогда как на первичном рынке на первое место выходит комплекс факторов, включающих инфраструктуру проекта и квартирографию.