Риелторы: курортное жилье на Черном море может подорожать еще на 10%

Спрос со стороны инвесторов и желающих отдыхать у моря россиян продолжает разгонять цены на новостройки и вторичное жилье в активно застраивающемся Крыму и на курортах Краснодарского края, рассказали РИА Недвижимость эксперты. По их мнению, в 2026 году рост цен в этих локациях, где рынок становится все более прозрачным и цивилизованным, продолжится и может достигнуть 10-15%.Крым в последнее время переживает бум жилищного строительства, отметила замдиректора по маркетингу и продажам резиденции "Дипломат" Ирина Романова. По данным ЕРЗ, на начало 2026 года в регионе строилось более 3 миллионов квадратных метров, что на 36% больше, чем годом ранее.Основу крымского первичного рынка составляют проекты комфорт-класса – квартиры, апартаменты, таунхаусы, рассказал риелтор Ярослав Кобаладзе. На многоквартирные дома, по подсчетам ЕРЗ, приходится 72% от общего объема строительства, на дома с апартаментами – 21,3%, на блокированные дома – 6,7%."В регионе работают как крупные федеральные компании, так и локальные застройщики", – сообщила гендиректор агентства недвижимости "Городской риелторский центр" Юлия Усачева.Наиболее активно, по словам Романовой, застраивается западное (Евпатория, Саки) и восточное (Судак, Коктебель и окрестности) побережья полуострова.На западе Крыма возводят по большей части апартаменты на первой линии с отельным управлением, на юге - апартаменты и жилые комплексы, обрисовала картину первичного рынка полуострова Усачева.Число сделок с новостройками в Крыму, по данным bnMAP.pro, за год выросло на 6% – до 11 тысяч. Основной спрос на первичное жилье здесь, по наблюдениям Усачевой, формируют жители других регионов России, на таких покупателей приходится около 90% всех сделок. Чаще всего это люди в возрасте 40-45 лет, которые рассматривают переезд в более мягкий климат или покупку жилья для летнего отдыха у моря, рассказал Кобаладзе.В последние несколько месяцев активизировались ипотечные сделки, поделилась наблюдениями Романова. Они совершаются в основном по льготным программам: до 80% покупок приходятся на семейную ипотеку.В результате достаточно стабильного спроса цены на новостройки в Крыму, по данным "Циан", выросли за год на 36% и в марте достигли в среднем 378 тысяч рублей за квадратный метр. В Севастополе годовой прирост составил 17% (до 250 тысяч рублей за квадрат").В целом серьезных проблем с застройщиками у покупателей жилья в новостройках региона обычно не возникает, утверждает Усачева. Сроки строительства, по ее словам, соблюдаются, и девелоперы регулярно показывают динамику работ покупателям.Вторичный рынок жилья в Крыму держится на трех точках притяжения. Это Симферополь, Севастополь и Ялта, обратил внимание эксперт по инвестициям в недвижимость Валерий Летенков. Менее активны, по словам вице-президента Российской гильдии риелторов Григория Апресова, рынки Керчи, Феодосии и Евпатории."В Симферополе покупают вторичку ради повседневной жизни: работа, школа, транспорт. В Севастополе ценят инфраструктуру и стабильность. Ялту все чаще начинают также рассматривать не только как место для отдыха, но и для постоянного проживания", – рассказал Летенков.Доля приезжих среди покупателей составляет 30-50%, отметил риелтор. Часто это семьи и пенсионеры, которые выбирают Крым для жизни. Также активны и местные покупатели, которые покупают жилье на личные накопления и за счет средств материнского капитала и военной ипотеки, добавил Апресов. До 90% сделок проходит через ипотечные программы с господдержкой, оценил Кобаладзе.Объем предложения вторичного жилья на полуострове, по словам Летенкова, за последний год вырос на 10-15%, основная его масса – старый фонд без ремонта. До 70% экспозиции составляют хрущевки и брежневки, а также панельные дома, добавила Усачева.В результате увеличения предложения и дорогой ипотеки цены на вторичное жилье в Крыму в начале 2026 года стабилизировались на уровне 175-185 тысяч за квадратный метр, тогда как в 2024 и 2025 году прибавляли по 10-15% в год. Самое дорогое жилье, по данным Летенкова, сосредоточено в Ялте – около 240 тысяч рублей за квадратный метр.Риелторы полагают, что в 2026 году цены на жилье в Крыму еще вырастут. Снижение ключевой ставки поддержало рынок, и в текущих условиях девелоперы закладывают дальнейший рост цен в сегменте новостроек от 10%, указал Кобаладзе.На вторичном же рынке жилья, по прогнозам Летенкова, будет наблюдаться дифференциация: в ликвидных локациях, например Ялте, возможно увеличение цен в пределах 8-15% за год, а вот в городах вроде Керчи или Феодосии не исключена стагнация или даже точечное снижение.На Черноморском побережье Краснодарского края наиболее активной локацией, безусловно, остается Сочи.Около 90% сделок с жильем в новостройках города, по его словам, совершают иногородние покупатели, причем более двух третей из них приобретают жилье именно с инвестиционными целями и в основном без ипотеки.Максимальный спрос сосредоточен в массовом сегменте – компактных квартирах и апартаментах, которые являются самыми востребованными форматами, отметил управляющий директор направления первичной недвижимости "Авито Недвижимости" Дмитрий Алексеев.Некоторые инвесторы сместили фокус на сегмент гостиничной недвижимости – апарт- и отельные форматы, добавила гендиректор курорта "Лучи" Ольга Нарт.При этом в Сочи наблюдается системный дефицит предложения жилья, констатировал Быков. За последний год количество лотов в продаже на первичном рынке города снизилось на 16% – до 3,1 тысячи.В результате активного спроса со стороны инвесторов и дефицита предложения средние цены на новостройки Сочи, по данным "Циан", за год показали рост на 30% – до 822 тысяч рублей за квадратный метр в марте.В среднем же в приморских городах Краснодарского края – Анапе, Новороссийске, Геленджике, Туапсе – стоимость квадратного метра жилья в новостройках увеличилась в меньше степени, чем в Сочи, но все же достаточно существенно. По данным "Циан", она выросла на 15% – до 252 тысяч рублей.Что касается вторичного рынка жилья в Сочи, то ценовой разрыв здесь с сегментом новостроек, по наблюдениям Быкова, достигает 80%. При этом здесь рост цен замедлился и, по подсчетам "Циан", составил за год всего 3% (до 387 тысяч рублей за "квадрат"). Риелтор объясняет такую динамику коррекцией после многолетнего перегрева.А в целом по Краснодарскому краю цены на жилье на вторичном рынке увеличились за год на 5% - до 242 тысяч рублей за квадратный метр, привели данные в "Циан". В других курортных городах региона разрыв цен между первичным и вторичным жильем тоже очень большой. Так, например, в Анапе он составляет 81%, в Новороссийске – около 30%. Лидерство по этому показателю, по словам Быкова, у Геленджика – ценовой разрыв достигает 92%.Существенную динамику продемонстрировал рынок Туапсе. Средняя цена квадратного метра там выросла за год на 12% – до 156 тысяч рублей за квадратный метр. Это объясняется активностью спроса за счет семейной ипотеки, которая распространяется в городе и на вторичный рынок. Доля таких покупателей в Туапсе, по словам Быкова, достигает 80-90%."Геленджик, Новороссийск, Анапа выглядели более скромно, сказалось ограничение полетов. Но рынки развиваются, смотрят на долгосрочную перспективу, когда геополитическая ситуация нормализуется", - добавил Быков.Основную долю покупателей жилья – до 90% – в Геленджике составляют приезжие, рассказал Летенков. В основном это семьи с детьми из Сибири, с Урала, из Москвы и с юга России. Аналогичная ситуация и в Туапсе, отметила Усачева. В Анапе же около половины сделок закрывают инвесторы, которые берут апартаменты и компактные квартиры под летнюю аренду, а остальная часть покупателей – семьи и пенсионеры, констатировала она.По наблюдениям Быкова, вторичный рынок Краснодарского края уже нельзя назвать диким, он становится прозрачнее. Конкуренция среди агентов выросла, серые схемы постепенно уходят. Сделки все чаще проводятся через электронные сервисы с гарантией.Эксперты ожидают, что рост цен на первичном и вторичном рынке Краснодарского края в 2026 году продолжится, однако вторичка, по прогнозам Быкова, подорожает более умеренно, чем новостройки, – примерно на 5-7%.Динамика средней цены жилья на первичном и вторичном рынке в Краснодарском крае, Крыму и Севастополе* По данным "Циан"